• Green Avenue Bekasi Timur. -BEKASIPOS.com-

Pilih Properti Berbasis TOD? Ini Daya Tariknya!

Pilih Properti Berbasis TOD? Ini Daya Tariknya!

Fri, 03/08/2019 - 02:15
Posted in:
0 comments

HADIRNYA transportasi massal MRT (mass rapid transit), LRT (lite rail transit), maupun BRT (bus rapid transit) dalam waktu dekat memunculkan tren baru hunian di titik-titik yang terintegrasi dengan moda transportasi baru tersebut. Bagaimana respon pasar terhadap transit oriented development (TOD) tersebut?

TOD-TOD baru kini tampak bermunculan di sisi kanan-kiri stasiun LRT. Baik yang membentang dari Cibubur-Cawang sepanjang 14,3 km dengan 4 stasiun maupun dari Cawang-Bekasi sepanjang 18,8 km dengan 8 stasiun.

Pekerjaan konstruksi LRT dilakukan oleh Adhi Karya Persero, namun pembangunan TOD diserahkan kepada anak usaha baru Adhi Karya Persero, PT Adhi Commuter Properti (ACP).

Adhi Karya yang mengemban amanat pembangunan proyek LRT Jabodetabek sesuai Perpres N o.98 tahun 2015 untuk mengatasi kemacetan, sementara ACP berharap kehadirannya mampu berkontribusi bagi penyediaan lahan hunian.

Pemerintah beranggapan, TOD adalah pendekatan perencanaan yang sedang diadopsi banyak kota, karena dipandang menguntungkan untuk mengurangi penggunaan kendaraan pribadi dengan mengembangkan stasiun transit massal.

Pengembangan TOD ke depan mengintensifkan rasio luas lantai, menambahkan ruang hijau, dan meningkatkan desain yang berorientasi pada transit dan pejalan kaki. Pola distribusi TOD di kota satelit memiliki hubungan yang kuat dengan tingkat perkembangan perkotaan dan ekonomi daerah.

Kawasan yang dikembangkan berkonsep TOD selalu mengoptimalkan penggunaan angkutan massal LRT, dan mengutamakan jalur pejalan kaki dan sepeda. Proyek berbasis TOD yang kini dikembangkan ACP yaitu LRT City Urban Signature yang ada di ruas Cibubur-Cawang dan Cawang-Bekasi.

Kawasan TOD tersebut mengadopsi 5 prinsip dasar pengembangan TOD, yaitu Walkable, Connect, Shift and Assistant Manager, Density Residential Building dan Mixed Use.

‘Walkable’, di mana area dikembangkan mudah dijangkau dengan berjalan kaki atau bersepeda. Shif & Transit, yaitu penghuni dapat mengalihkan penggunaan kendaraan pribadi dan beralih menggunakan transportasi umum massal. Connect, di mana kawasan itu dikembangkan dengan menciptakan jaringan jalan saling terhubung. Density, yaitu mengoptimalkan kepadatan lahan dengan perencanaan bangunan vertikal, dan Mixed-use Development, untuk mengoptimalisasi tata guna lahan.

Konsep ini sudah diterapkan di LRT City Urban Signature yang berada di sisi stasiun LRT Ciracas Jakarta Timur, juga di 5 TOD yang dibangun antara Cawang-Bekasi, yakni di Bekasi Timur, Cikunir 1, Cikunir 2, Bekasi Barat, dan Jati Cempaka.

Menteri Badan Usaha Milik Negara, Rini M Soemarno terus memberikan dukungan bagi penyediaan hunian layak dan terjangkau bagi masyarakat kecil dan menengah. Menurutnya, hunian integrasi transportasi ini siap mendukung program satu juta rumah pemerintah pusat pada peningkatan kapasitas penyediaan rumah yang mampu memberikan solusi hunian yang layak bagi masyarakat kecil dan menengah di wilayah perkotaan.

 Payung Hukum

Terkait dengan payung hukum hunian berbasis TOD ini, Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR/BPN) telah mengeluarkan beleid Peraturan Menteri ATR/BPN No.16 tahun 2017 tentang Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit.

Beleid yang disahkan pada 10 Oktober 2017 itu mengatur sejumlah hal terkait pengembangan properti di kawasan transit atau lebih dikenal Transit Oriented Development (TOD). Misalnya tentang penentuan dan penetapan lokasi kawasan, pengembangan kawasan, dan kelembagaan TOD.

Pada pasal 12 aturan ini diatur penetapan lokasi TOD yang ditetapkan dalam peraturan daerah tentang RTRW Provinsi/Kabupaten/Kota. Hal tersebut juga harus diatur lebih rinci dalam rencana detail tata ruang (RDTR) dan Peraturan Zonasi daerah kabupaten/kota, dengan memuat lokasi dan batas kawasan TOD, peruntukan ruang dan peraturan zonasi.

Untuk strategi pengembangan kawasan TOD sebagaimana diatur pada pasal 14, ada dua strategi yang bisa digunakan, yaitu pengembangan pada kawasan sudah terbangun atau pembangunan kawasan atau lahan yang belum terbangun.

Pada pasal 23 beleid tersebut diatur tentang kelembagaan TOD. Dalam pasal 23 ayat 1 disebutkan pengelolaan kawasan TOD dapat dilakukan oleh pemerintah, pemerintah provinsi, pemerintah daerah kabupaten/kota, kerja sama antar daerah atau melalui kerjasama antara pemerintah/pemda dengan badan usaha.

Dalam beleid ini, TOD hanya diberikan kepada BUMN atau BUMD. Jadi, kalau ada swasta yang mau ikut berpartisipasi harus bekerjasama dengan BUMN/BUMD untuk mendapatkan HGB (hak guna bangunan) di atas HPL (hak pengelolaan lahan) tanah TOD.

Menurut Sekretaris Ditjen Hubungan Hukum Keagrariaan Kementerian ATR/BPN, Pelopor, pengawasan pengelolaan TOD akan diberikan kepada pemerintah daerah. Jadi, tidak ada yang berjalan terlepas dari pengaturan pemerintah.

Pengamat properti, Ali Tranghada melihat aturan ini sedikit terlambat dikeluarkan pemerintah. Penataan tata ruang di simpul TOD, menurutnya, dimulai saat proyek tersebut belum dibangun. Menurutnya, harga tanah di sekitar TOD sudah banyak yang dikembangkan oleh swasta, sehingga konsolidasi tanah oleh pemerintah untuk kepentingan rakyat lebih sulit.

“Seharusnya aturan ini dibuat sejak dulu. Kami sudah mengingatkan bahwa pembangunan TOD, termasuk infrastrukturnya harus sejalan dengan pengaturan tata ruang,” jelasnya.

//BERBAGAI SUMBER/MY